Строят много, а купить нечего: почему на Ямале так сложно приобрести квартиру?

Ямальцы, чье жилье до 1 января 2012 года было признано аварийным, вряд ли озадачиваются сейчас вопросом покупки квартиры. Новоселье для них неизбежно. Старые дома, изжившие свой срок, в ближайшие 2 года снесут.

Это – обязательства региона перед правительством страны. В течение нескольких лет новые квартиры получат сотни семей: здесь и переселенцы, и участники программ фонда жилищного строительства и молодежь - обладатели сертификатов. На помощь государства в решении жилищных вопросов в том или ином виде могут рассчитывать многие северяне. А что же рынок? Главным игроком на нем продолжает оставаться государство. В результате мы имеем то, что имеем. Увесистые цены и скромный выбор. Изменится ли ситуация?

Ольга Соколова спешит домой. В ее новой квартире ремонт, и в гости мы не напрашиваемся. Просторная трешка в капитальном исполнении. Для молодой ямальской семьи – предел мечтаний. В апреле этого года на троих им дали региональную субсидию - 745 тысяч бюджетных рублей. Получить деньги было не сложно, говорит Ольга. Куда труднее их потратить. «Строительство здесь в городе не особо большое ведется, в основном идет под переселение из аварийного и ветхого жилья. Если вступать в долевое строительство, то оно было на данном этапе еще на уровне свай, либо первого этажа, а нам хотелось готовое жилье уже иметь. Готового жилья, как такового, на рынке еще не было», - рассказывает участница региональной программы «Обеспечение жильем молодых семей» Ольга Соколова.

Покупку вторичного жилья условия региональной программы не предусматривают. Ольге с мужем будущую квартиру пришлось выбирать всего из 6 вариантов и все – в одном микрорайоне в Лабытнанги. Сказать, что города и поселки Ямала плохо строятся, не смогли бы даже самые злые языки. Сваи и краны видны повсюду. До конца этого года в регионе возведут и сдадут 252 тысячи квадратных метров. Сколько из них можно будет купить? Нисколько. Жилье это строится на бюджетные деньги. И переедут сюда семьи из ветхого и аварийного, и участники других окружных программ. Рынок коммерческого жилья, того, что можно самому выбрать и купить, на Ямале пока очень слаб, констатирует Михаил Бабийчук. В региональный «Союз строителей», правление которого возглавляет наш собеседник, сейчас входят около 380 организаций. И лишь единицы решаются работать на продажу. «Понимаете, строительная область – это та же коммерческая область, в которой работают люди и которые должны зарабатывать, тем более в последнее время отрасль не особо то развивается. Если брать наших строителей, рентабельность мы просчитываем, она невысокая, где-то 5-7 процентов», - поясняет председатель правления НП «Союз строителей ЯНАО» Михаил Бабийчук.

Чтобы понять, почему это так, достаточно разложить на составляющие стоимость квадратного метра. Его цена складывается по меньшей мере из восьми пунктов: это аренда или покупка земельного участка, расходы на энергию и тепло, подведение инженерных коммуникаций, издержки на стройматериалы и их доставку, нужно еще облагородить придомовую территорию и построить дороги, заплатить рабочим и при этом остаться в плюсе. Каждый из этих пунктов на Ямале – серьезные деньги и серьезная головная боль. Удаленность, отсутствие дорог, нехватка кадров дорого обходятся застройщикам и их потенциальным клиентам. Проще подрядиться на госконтракт. Трудностей меньше и заработок стабильный. «По состоянию на 1 января 2014 года, базовая стоимость одного квадратного метра в городе Салехарде составила 69,2 тысячи квадратный метр, в городе Муравленко 54,2, в отдаленных населенных пунктах, таких как Красноселькупский район - 101,8 тысяч», - говорит начальник отдела ценообразования департамента строительства и жилищной политики ЯНАО Галина Вальвачева.

Эти цифры, обращает наше внимание Галина Вальвачева, что-то вроде средней температуры по больнице. Каждый муниципалитет в конце года предоставляет на региональный уровень свою рыночную ориентировку. Базовая стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке высчитывается по сложной формуле и утверждается окружным правительством. От этой цифры и отталкиваются все строительные госконтракты, на нее ориентируются федеральные и окружные жилищные программы. Реальный рынок от этих подсчетов далек. Окружная столица последние пару лет стремится к отметке в 100 тысяч рублей за квадратный метр. Деревяшка обойдется дешевле – в среднем процентов на 30. Главный двигатель здешнего рынка недвижимости - спрос. Он настолько опережает предложение, что, порой здесь становятся бессильны даже законы логики. «Люди не всегда четко понимают ни по аренде, ни по продаже. Часто что называется «улыбает» такая позиция, когда человек выставляет квартиру очень дорого. Говорят – нам столько надо, у людей есть даже такие доводы, несмотря на стоимость реальную. Мы предлагаем, говорим, мы ни в коем случае не можем навязать стоимость. Часто завышают или говорят: а вот мой сосед продал за столько-то квартиру, таким образом, у нас цены и формируются», - сказала риэлтор, и.о. гендиректора агентства недвижимости города Салехард Ольга Галкина.

Львиная доля салехардского рынка недвижимости – это перепродажа готовых квартир. То, что на профессиональном языке называется «вторичка». Дешевле, конечно, построить самим. Многие так и поступают. Не дождавшись квартиры мечты, они уходят в свободное плавание. Берут у муниципалитета участок и возводят дом «с нуля». Индивидуальных строителей на их смелом пути, ждут те же трудности, что и профессионалов. Первая из которых – земля. «Аренда земли довольно серьезна, и если ты не успеваешь еще строить вовремя, она в 3-4 раза возрастает. Я уже не говорю о частном секторе, когда мы выходим на торги и баснословные деньги получаются для того же труженика, для того же жителя. Тут я думаю надо бюджетную сферу пересматривать, потому что это не основа доходной части – кадастровая стоимость земли», - считает председатель правления НП «Союз строителей ЯНАО» Михаил Бабийчук.

Впрочем, рынок – система гибкая. Рано или поздно он сам себя отрегулирует. В округ уже сейчас приходят крупные застройщики - компании из Тюмени и Москвы. За ними потянутся и инвесторы, которым здесь всегда рады. Передовики отрасли не пожалеют средств на покупку мобильных мини-заводов, производящих стройматериалы. А северяне через пару-тройку лет распрощаются со своим ветхим и аварийным. С рынка тогда постепенно уйдет мощный участник – государство. По всем законам экономики ему там не место.